En esta entrada de mi Bloog, informo de los derechos de las partes en los arrendamiento de los locales de negocio, y expongo básicamente teoría general del derecho.
Para la cada caso concreto sera necesario consultar con tu profesional de confianza, puesto que como expongo, es la voluntad de las partes, la va a regir cada caso y por tanto sera necesario estudiar cada contrato de alquiler de manera individualizada ,
Es precisamente al elaborar dicho contrato y antes de firmarlos, cuando mas falta hace un profesional del derecho, porque como todos sabemos mas vale prevenir, que curar.
Como ya digo en la regulación
de los arrendamientos de locales de negocios la Ley de Arrendamientos Urbanos, deja a la voluntad de las partes casi todos los
elementos del contrato o la gran mayoria, y es conveniente tener en cuenta las siguientes puntualizaciones.
1- FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Aunque la Ley
admite los contratos verbales hay que decir que esta no es en ningún modo la forma mas recomendable de realizar un contrato de arrendamiento
Cualquiera de las partes puede obligar a la otra
a hacer el contrato por escrito, forma ésta que si es la mas recomendable en todo
caso.
Cualquier modelo es valido, siempre que queden identificadas la partes contratantes , el local objeto del contrato y el precio pero ademas ambas partes deberán manifestar por escrito en el clausulado todas los pactos o acuerdos que hayan alcanzado sobre el mismo (pactos de no competencia... o demás especificas que tengan por conveniente)
El contrato
también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario y ser
inscrito en el Registro de la
Propiedad.
2- DESTINO DEL LOCAL
Es frecuente pactar que el local arrendado se destinará a una u otra actividad.
Debe tener en cuenta que una concreción excesiva pode tener consecuencias desfavorables si
posteriormente cambia su actividad o traspasa o subarrienda el local.
Por tal
motivo, es conveniente limitar los condicionamientos sobre el destino del
local, para conseguir una mayor libertad tanto para la realización de su
actividad económica como a la hora de conseguir una cesión o un traspaso o
subarriendo de su negocio.
3- PLAZO
El plazo de duración del contrato sera el libremente pactado por las partes, puesto que no no existen plazos legales mínimos ni máximos
De no haber plazo estipulado se entenderá
celebrado por un año.
En este sentido,
debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y
cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no
sean los esperados, convendrá pactar la posibilidad de rescindir el
contrato, antes del plazo estipulado para su finalización.
En este aspecto,
es bueno condicionarlo a la existencia de un preaviso de determinado número
de meses o ofrecer al arrendador una compensación si se ejercita la rescisión
antes del plazo fijado.
Si a la fecha de
vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por
escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el
contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo
fin, sin que exista por tanto un numero máximo de prorrogas.
4- RENTA
La renta será la que libremente pacten las partes.
El pago se
efectuará en el lugar y por el procedimiento que ambas partes establezcas,
transferencia bancaria, domiciliación, en metálico…Si las partes no dicen nada
deberá realizarse en el domicilio del obligado al pago que es el del arrendatario.
En ningún caso el
arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.
El arrendador
queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago,
que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago.
Si no lo hiciese, debe conseguir la forma para dejar constancia del mismo
(giros telegráficos, ingresos bancarios, consignaciones..., etc.) teniendo en
cuenta que serán de cuenta del arrendador todos los gastos que ello le origine.
Cuando el arrendamiento se pacta por más de un año las partes podrán estipular
una actualización de las rentas, y el modo y tiempo en que ésta se efectuará.
Normalmente se
pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del
arrendamiento en base al incremento del IPC anual, La renta actualizada será
exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al
arrendatario el importe de la actualización.
5.- REALIZACIÓN DE OBRAS EN EL LOCAL, OBRAS DE MEJORA Y OBRAS DE MANTENIMIENTO.
¿Que obras puede hacer el inquilino, y cuales no puede hacer? ¿Qué obras debe
realizar el propietario de forma obligatoria?¿Tiene o no tiene derecho o no a incrementar la renta?
¿Cuándo tiene derecho el inquilino a una dismunición en la renta?… etc.
Deberá des
estarse a los pactado por las partes así que es conveniente pactar si se
autoriza, se prohíbe o se obliga al arrendatario a realizar obras en el local,
o bien qué tipo de obras puede llevar a cabo y cuáles no, así como si se le
impone un plazo o no para realizarlas
Hay que distinguir, dos tipos de obras:
Las obras de necesarias de conservación del inmueble.
El propietario
está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para
conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo
que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por
causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación,
terremoto…) El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos
supuestos.
Por su parte, el
inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste
derivado del uso ordinario del local.
Si la realización
de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que
concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas;
si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la
renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar
a causa de las mismas.
Cuando las obras
deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá
efectuarlas el inquilino (siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá
derecho a que éste le restituya su importe.
Por último, si
las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su
realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por
suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de
indemnización. La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de
duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta
el fin de las obras.
Las obras de mejora
Obras de
mejora del inmueble.: Son aquellas que afectan a
la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan, El arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las
obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino
también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte
del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
En estos casos,
el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación,
el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida
esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1
mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por
desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este
tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino
decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en
proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una
indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el
arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado
por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una
disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá
exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.
La realización de
obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia
del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las
partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de
la renta vigente.
6- CESIÓN
DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO
El subarriendo de local de negocio no necesita contar con el
consentimiento del dueño salvo prohibición expresa en el contrato.
El subarriendo de local de negocio puede
ser total o parcial. Cuando se trata de subarriendos de locales de negocio,
En el subarriendo
de local de negocio,
nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:
1ª.- La del arrendador del local de negocio que hace un
contrato de alquiler del local con una persona que se denomina arrendatario.
2ª.- La del arrendatario que será después el subarrenador cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona
denominada subarrenatario
Como vemos el arrendatario
tiene dos papeles cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es
arrendatario del contrato de
alquiler del local y por otro es
subarrendador respecto al subarrendatario.
Cabe siempre el subarriendo de
local de negocio siempre que no se prohíba expresamente
el subarriendo, no se podra realizar
bajo sanción de nulidad y resolución del contrato
Si el contrato no
estableciera nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario podrá
subarrendar el local, total o parcialmente, sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.
El único requisito en este caso, es que tiene la obligación de comunicarle al arrendador (o dueño) que se ha
producido el subarriendo del local, indicándole los datos de la persona que va
a ocupar el local. El plazo de notificación será de un mes desde que se haya producido el
subarriendo. Si no se hiciese el arrendador puede solicitar del Juzgado que no
se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato
La renta que el arrendatario viene pagándole al
arrendador se verá
incrementada cuando
se produce el subarriendo.
El importe que subirá la
renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en
el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado (libertad de pactos del
art. 1255 Código Civil).
Si no figurase nada en el
contrato y se trata de un subarriendo
total del local, subirá
la renta un 20% sobre aquella que viniese
pagando el arrendatario en ese
momento.
Si se trata de un subarriendo
parcial del
local, subirá
un 10% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario
.La renta aunque se produzca el subarriendo de local de negocio seguirá siéndole abonada al
arrendador por el primitivo arrendatario, nunca por el subarrendatario
.El subarrendatario le
abonará al arrendatario-subarrendador la renta que entre ellos dos hayan
pactado.
Al finalizar el contrato de arrendamiento se
extinguirá igualmente el contrato de subarriendo.
7- FALLECIMIENTO ARRENDATARIO
En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario que continúe
la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél en el
contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de
los dos meses siguientes al fallecimiento.
8- . EXTINCION DEL CONTRATO
Transcurrido el plazo estipulado, el contrato finalizará, salvo que se hubiera
pactado otra cosa. Para este caso, y salvo renuncia o pacto diferente, la Ley prevé que la extinción del
contrato dará derecho al arrendatario a recibir una indemnización del
arrendador siempre que:
- En dicho local se haya ejercido una actividad
comercial en los últimos cinco años.
- El arrendatario, cuatro meses antes de la
expiración del plazo, haya manifestado al arrendador su voluntad de
renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de
mercado. Esta renta se determinará de mutuo acuerdo por las partes o por
árbitro designado por ellas.
- El arrendador o un tercero ejerzan en el local
dentro de los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento,
una actividad igual o afín a la que desarrollaba el arrendatario (apta
para aprovechar la clientela captada por el arrendatario).
- Esta indemnización variará:
- Si el arrendatario dentro de los seis meses
siguientes a la finalización del contrato inicia de nuevo su actividad en
la misma localidad, la indemnización comprende los gastos de traslado y
los perjuicios por la pérdida de clientela.
- Si no inicia actividad alguna o se dedica a
actividad diferente, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local
actividad igual o afín, la indemnización será una mensualidad por año de
duración del contrato (máximo dieciocho mensualidades).
En caso de desacuerdo sobre la cuantía de la indemnización se fijará por
un árbitro designado por las partes.
Sobre las causas de exintincion:
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el
transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como
el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en
aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:
Causas de resolución del contrato por parte
del propietario:
- Impago.
- Subarrienda o cede a un tercero el local por el
inquilino sin comunicación al
propietario.
- Cuando el inquilino realiza en el local
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- Cuando el inquilino causa daños en el local
intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario
.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato cuando
el propietario no realizce las reparaciones necesarias para conservar el local
en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado o le perturba en la utilización del local.
En último lugar,
el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que
se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador
y por la declaración de ruina realizada por la administración competente
9- FIANZA
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el
inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente)
Es obligatoria la
exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos
mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el
arrendatario.
Desde la
celebración del contrato, hay un plazo de un mes para realizar el depósito de
la fianza, mediante ingreso en la cuenta corriente habilitada al efecto
(Artículo 9.1 Ley 10/1992).
El plazo de un
mes para ingresar la fianza empezará a contar desde la fecha de la firma del
contrato.
Durante los cinco
primeros años no será preciso actualizarla. Cuando el plazo pactado exceda de
cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las
partes. A falta de pacto específico se presumirá que se pactó el mismo modo de
actualización para la fianza que el pactado para la renta. Además puede pactar
se cualquier otro tipo de garantía adicional.
El importe de la
fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato
siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los
desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza
se descontarán los gastos de su reparación.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
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